AI 기반 부동산 분석
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역삼2동 재개발,
실투자금 2억~2.7억으로
강남 역세권 신축 입주권 선점

2억~2.7억 실투자금(갭)
45층+ 계획 최고 층수
3,000+ 예정 세대수
역삼역
+도곡공원역(예정) 역세권
매물 바로 보기 → 💬 카카오톡 즉시 문의
비교 분석

역삼1동 모아타운
동의율 80% 돌파 후
가격이 폭등했다

같은 강남, 같은 재개발 로직.
역삼2동은 규모·층수·사업성 모두 한 단계 위입니다.

역삼1동 모아타운 (레퍼런스)

역삼1동 모아타운

742~752번지 · 약 1,800세대 · 25층 이하

모아타운 동의서 제출 후
→ 구역 내 빌라 호가 급등, 문의 폭주
  • 사업방식모아타운 (소규모주택정비)
  • 최고층수25층 이하 제한
  • 세대수약 1,800세대
  • 용적률최대 300%
  • 현재단계관리계획 자문안 접수 완료
  • 투자메리트이미 상당 부분 선반영됨
역삼2동 민간 통합 재개발 ← 우리 매물

역삼2동 민간 통합 재개발

774번지 일대 · 3,000세대+ · 최고 45층+

아직 초기 단계
→ 가격 미반영
지금이 역삼1동 폭등 전과
같은 시점
  • 사업방식민간 통합 재개발
    (전면 재설계)
  • 최고층수45층+ 초고층 가능
  • 세대수3,000세대+
    (역삼1동의 1.7배)
  • 용적률약 300%
    (위례과천선 확정 시 360~500%)
  • 현재단계추진위 180명+ · 초기 단계
    → 지금 진입
  • 투자메리트가격 미반영
    최대 상승여력 존재
역삼2동이 더 좋은 이유

모아타운 탈락이
오히려 기회였다

25층 소규모 타운이 아닌,
45층 이상 강남 대형 통합 개발로
구조가 완전히 달라졌습니다

📰 아래 내용은 언론 보도 기반 참고 정보입니다 조아부동산중개의 주관적 판단이 아닌, 공개된 기사·추진위 발표·서울시의회 자료를 근거로 정리했습니다. 매일경제 기사 →
01

구역 통합 → 규모의 경제

모아타운 시절엔 6~8개 구역으로
쪼개진 소규모 개발이었습니다.
지금은 통합 개발로 전환,
약 3만평 전체를 한 번에 개발합니다.
규모가 커질수록 분양가 경쟁력과
건축 품질이 올라갑니다.

02

층수 제한 해방 — 최고 45층+

모아타운은 최고 25층 이하로 제한됩니다.
같은 땅에서 역삼2동이 훨씬 높게 올라갑니다.
계획안 기준 지하 2층~지상 45층
초고층 주거복합으로 강남 랜드마크급 단지가 됩니다.

03

토지거래허가 규제 없이 진입

강남구는 토지거래허가구역으로 묶여 있어
일반 아파트 매수는 실거주자 외에는 사실상 불가.
하지만 재개발 추진지 투자는 규제 적용 제외됩니다.
2억대 갭투자로 강남에 합법적으로 진입하는
거의 유일한 방법입니다.

04

위례과천선 도곡공원역 호재

위례과천선 신규 역사
'도곡공원역' 신설이 검토 중입니다.
현실화 시 역삼2동은 역세권 500m 편입,
4개 노선(2호선·수인분당선·신분당선·위례과천선)
접근 가능한 구조로 재편됩니다.
교통망 확장 = 입지 프리미엄 급상승.

05

추진위 조직화 — 지금 가속 중

현재 추진위원 180명+가 등록,
주민대표 체계가 정비되고 있습니다.
말만 오가는 단계가 아닌,
실제로 조직이 움직이는 단계입니다.
2026년 상반기 지구단위계획 수립 신청 목표.

공식 비교 역삼2동 재개발 추진위원회 공식 발표 자료
모아타운
재개발 (현재 추진)
규모
소규모 타운식
최고 25층 이하
대규모 고급 아파트
25층 ~ 48층 가능
건설사
B·C급 건설사
국내 A급 건설사
사업방식
조합설립 후 관리신탁
조합 설립에 시간 多 소요
지구단위 수립 후
개발신탁 또는 조합설립
사업기간 단축 가능
주 출입구
12m 4곳 · 6m 2곳
25m 2곳 · 12m 4곳
대로변 연접
언론 보도

역삼2동 재개발,
언론도 주목하고 있습니다

실제 언론 보도 기반 정보 — 근거 있는 투자입니다

[단독] 매일경제(MK) 보도 · 2025.12.15
"6개 구역 하나로 통합"
역삼2동 재개발로 선회
지하 2층~지상 45층 · 3,007가구
기사 원문 보기 →
매일경제(MK)
[단독] "6개 구역 하나로 통합"…모아타운 좌절 강남 역삼2동 재개발로 선회
역삼2동 재개발 추진위원회가 6개 구역을 하나로 통합해 지하 2층~지상 45층, 총 3,007가구 규모의 민간 재개발로 방향을 전환했다.

건폐율 30.25%·용적률 299.89% 적용, 추진위원 180명 이상 등록 완료. 2026년 3~6월 지구단위계획 수립 신청 목표. 월세소득 다가구 집주인 설득이 관건으로 남아 있다.
위례과천선 핵심 호재 도곡공원역 신설 추진 — 역삼2동 직접 수혜
위례과천선 노선 개요도 서울시 공식 자료
위례과천선 노선도
정부과천청사↔강남↔위례 연결 · 총 28.6km · 2026년 말 착공 목표
역삼2동 인근 도곡공원역 신설 검토 중
서울신문 2025.06.30
서울시의회 본회의 통과
도곡공원역 신설 청원
주민 6,134명 서명
서울시·국토부 공식 이송 예정
김동욱 서울시의원, '위례과천선 도곡공원역(가칭) 신설' 주민 6,134명 청원 — 서울시의회 본회의 통과
위례과천선 강남지선이 도곡1동을 관통하는데도 정차역이 없다는 주민 청원이 2025.6.27 서울시의회 본회의를 통과. 서울시·국토교통부에 공식 이송 예정.
역삼2동에 미치는 영향
도곡공원역 신설 확정 시 역삼2동 역세권 500m 편입
→ 민간도심복합개발 적용 가능
→ 용적률 최대 500%로 사업성 대폭 상승
확보 매물

역삼2동 재개발 구역 내
다세대주택 갭투자 매물

예산에 따라 선택 가능한 다양한 가격대
상담 후 세부 주소·등기 정보 공개

🚨
다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 빠른 매매 요청한 급매물
2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 현 임대인이 유예 기간 내에 처분하기 위해 급하게 매매를 요청한 물건으로, 그 기한이 얼마 남지 않았습니다.
구역 내 다세대 시세(대지지분당 1억+) 대비 평당 8천만원 수준에 저렴하게 매수 가능합니다.
매도 조건: 2026년 5월 9일까지 계약 완료 후, 4개월 이내 잔금 완료 — 기한 내 거래 불가 시 매물 취소될 수 있습니다.
갭투자 계산법
매매가 − 전세보증금 = 실투자금(갭)
세입자 전세금을 활용해 소액으로 소유권 취득
매매가 범위
4.3억 ~ 5.7억
전세보증금
2.3억 ~ 3억
실투자금(갭)
2억 ~ 2.7억
🚨 급매 다주택자 양도세 유예 종료 전 처분 요청
역삼2동 재개발 구역 내 다세대주택
갭투자 실투자금 2억 ~ 2.7억
매매가
4.3억 ~ 5.7억
전세보증금
2.3억 ~ 3억
실투자금 (갭)
2억 ~ 2.7억
대지지분
5 ~ 7평대
평당 8천만원
  • ✓대지지분 평당 8천만원 — 구역 시세(1억+) 대비 저렴
  • ✓기존 세입자 장기거주·보증금 미인상 → 수리 후 재임대 시 전세 상향 가능
  • ✓토지거래허가 규제 적용 제외 — 실거주 의무 없이 투자 가능
  • ✓세부 주소·등기 정보는 상담 후 공개
무료 상담 신청 — 매물 상세 확인

역삼1동이 가르쳐준 공식: 동의율 60% 돌파 직후 호가 급등.
역삼2동은 지금 그 직전 — 가격 미반영 상태에서 2억~2.7억 실투자금으로 진입하는 마지막 타이밍입니다.

무료 상담 신청 💬 카카오톡 문의

* 매물 정보는 실시간 변동됩니다. 정확한 현황은 상담을 통해 확인하세요.
* 상기 가격·수익률은 시장 상황에 따라 달라질 수 있는 예상치이며 투자를 보장하지 않습니다.

개발 스케일

강남 핵심 입지에서
이 규모의 통합 개발은 흔하지 않습니다

역삼2동 민간 통합 재개발 계획안 기준

13.7만㎡ 대지면적 (약 4.1만 평)
3,007세대 계획 세대수
최고 45층 지하 2층 ~ 지상 45층
용적률 300% 위례과천선 확정 시 최대 500%

현재 교통망

2호선 — 역삼역·강남역 역세권
수인분당선 — 강남구청역 인근
신분당선 — 강남역 환승

예정 교통 호재

위례과천선 — 도곡공원역(예정) 신설 추진 호재
현실화 시 역세권 500m 편입 → 총 4개 노선 접근 가능
민간도심복합개발 적용 시 용적률 360~500% 상향 가능
사업 타임라인

예비 단계부터 입주까지
약 8~10년 시나리오

지금은 1단계 직전 — 가격 미반영 상태의 마지막 진입 기회

⭐ 사업성 최대화 시나리오 — 민간도심복합개발

도곡공원역 신설 시 → 용적률 최대 500%

위례과천선 도곡공원역이 신설될 경우, 역삼2동은 역세권 500m 내에 편입됩니다.
이 경우 민간도심복합개발(2025.2.7 시행)을 적용받아 용적률이 현재 계획의 300%에서 최대 500%까지 상향됩니다.
기존 재개발 대비 사업성이 획기적으로 개선되며, 조합원 분양가·이익 극대화가 가능해집니다.

기존 계획 (민간 재개발)
용적률 300%
민간도심복합개발 적용 시
용적률 최대 500%
✔ 면적 5천㎡+ · 역 500m 이내
✔ 노후건축물 40%+ · 신탁사 주도
⚡ 일반 재개발 대비 5~7년 단축 완료 가능
NOW
📍 현재 단계 — 투자 최적 시점

추진위 조직화 · 사전 준비

추진위원 180명+ 등록 완료, 주민대표 체계 정비 중. 예비 정비업체 선정 진행 중.

현재 동의율 집결 중 가격 미반영 상태
1
⭐ 1단계 — 지구단위계획 수립

2026년 상반기 신청 목표
소요 약 1년 6개월

지구단위계획 신청 후 인가까지 약 1.5년 소요 예상.

필요 동의율 — 대지면적 50%+ 토지등소유자 60%+
2
2단계 — 사업시행인가

소요 약 1년

'검토'가 아닌 '실행' 단계로 전환됩니다.
이 시점부터 프리미엄 가격 형성 본격화.

대지면적 67%+ 소유자 75%+
3
3단계 — 관리처분인가 → 선분양

분양가 확정 · 조합원 권리가액 산정
일반분양 진행

조합원(기존 소유자) 입주권 가치 확정.
일반 수분양자보다 유리한 조건으로 입주권 보유.

4
4단계 — 공사 및 완공 입주

공사 기간 약 3~4년
전체 약 8~10년 후 입주

강남 핵심 입지에
최고 45층 · 3,000세대+ 대단지 완공.
강남 랜드마크급 신축 아파트 입주.

역삼1동이 가르쳐준 공식: 동의율 60%를 넘는 순간 빌라 호가는 급등했습니다.
역삼2동은 지금 그 직전 단계 — 가격이 오르기 전, 마지막 진입 창입니다.

지금 상담 신청
FAQ

자주 묻는 질문

투자 전 꼭 확인하세요

갭투자가 정확히 무엇인가요?
매매가 − 전세보증금 = 갭(실투자금)

이 매물 기준으로 설명하면: 매매가 6.5억 − 전세 3.9억 = 갭 2.6억.
세입자가 이미 3.9억을 전세로 살고 있는 집을 인수하면서, 나머지 2.6억만 내고 소유권을 갖는 방식입니다.
세입자가 나간 뒤 전세금 3.9억을 돌려줄 의무가 생기지만, 그 전에 재개발이 진행되면 입주권으로 전환됩니다.
토지거래허가구역인데
어떻게 강남 투자가 가능한가요?
강남구는 전면 토지거래허가구역으로, 일반 아파트 매수 시 실거주 목적이 아니면 구청 허가를 받기 매우 어렵습니다.

그러나 재개발 추진지 내 구 건축물은 이 규제의 적용 범위에서 제외되는 경우가 있어, 실거주 의무 없이 투자 목적으로 취득이 가능합니다.
정확한 적용 여부는 물건별로 다르므로 상담 시 확인해드립니다.
모아타운이 탈락했는데 왜 오히려 좋다고 하나요?
모아타운은 최고 25층 이하, 소규모 분산 개발 방식입니다. 강남 입지치고는 사업성이 충분하지 않았습니다.

탈락 후 방향을 전환해 6~8개 구역을 하나로 통합한 민간 재개발로 바뀌었습니다. 그 결과:
• 최고 45층+ 초고층 가능
• 3,000세대+ 대단지
• 위례과천선 호재 시 용적률 500%까지 상향 가능

같은 땅인데 사업 방식이 달라지자 그림 자체가 달라졌습니다.
다주택자도 매입 가능한가요?
세금은 어떻게 되나요?
재개발 추진지 내 물건 매수 자체는 다주택자도 가능합니다.

다만 취득세, 종합부동산세, 양도소득세는 보유 주택 수에 따라 달라집니다.
개인 상황(보유 주택 수, 거주지, 취득 방법)에 따라 세금 구조가 완전히 다르므로, 상담 시 개인별 세금 시뮬레이션을 제공해드립니다.
사업이 무산될 위험은 없나요?
모든 재개발·재건축에는 사업 지연 또는 무산 리스크가 존재합니다. 솔직하게 말씀드립니다.

다만 역삼2동의 경우:
• 강남 핵심 입지로 정비 수요 자체가 매우 높음
• 추진위원 180명+가 이미 조직화되어 활동 중
• 위례과천선 등 외부 호재가 사업 동력을 높이고 있음

설령 사업이 지연되더라도 역삼동 입지 자체의 가치로 일반 전월세 수익 또는 매각을 통한 자산 보전이 가능한 구조입니다.
🚨 양도세 중과 유예 종료 (2026.5.9) — 매도자 기한 내 처분 요청 · 선착순 마감

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✅ 상담 완전 무료 ✅ 매물 세부 정보 공개 ✅ 개인 맞춤 수익 시뮬레이션 ✅ 세금·법무 기초 안내 포함

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📞 02-558-8333
📍 서울특별시 강남구 역삼로34길 14, 1층 조아부동산중개
역삼2동 재개발 추진구역 내 위치한 정식 공인중개사
🚨 급매 · 양도세 중과 유예 종료 (2026.5.9)
매도자 급하게 매매 요청 — 지금이 마지막 기회
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